Il processo di acquisizione di un immobile

Cosa si intende con il termine “acquisizione”? L’acquisizione è il primo passo che l’agenzia compie.

Un’agenzia immobiliare deve necessariamente avere un prodotto da offrire al pubblico, ai potenziali clienti.

Deve insomma avere un pacchetto di immobili il più vario ed adatto ad ogni esigenza possibile. Per questo è necessario avere proprietà in vendita di varie tipologie.

Chiarito questo punto, cercheremo di spiegarti, nel modo più chiaro possibile, come si svolge l’acquisizione.

L’acquisizione si svolge principalmente in tre modi, che riassumiamo di seguito:

• Per passaparola
• Tramite colloquio casuale
• Col contratto diretto

Per passaparola

Una piccola premessa: un lavoro ben svolto ripaga sempre.

Con questo cosa vogliamo dirti? Che in una attività, qualunque essa sia, possiamo investire qualunque cifra in pubblicità però la pubblicità migliore la fanno i clienti. Ogni cliente soddisfatto porterà nuovi clienti.

Quindi se il nostro lavoro sarà svolto con competenza ed onestà, nel momento in cui un amico/famigliare/conoscente del nostro cliente avrà bisogno dei servizi di un’agenzia immobiliare, si ricorderà di fare il nostro nome.

Questa è una regola che vale non solo per le acquisizioni ma per qualunque tipo di attività si svolga.

Tramite colloquio casuale

Quante volte ti sarà capitato di incontrare in un bar piuttosto che in coda alla posta o nello stesso hotel dove state trascorrendo il fine settimana, persone sconosciute con le quali vi ritrovate a scambiare due parole? Capita a tutti ed in questo modo, talvolta, si può iniziare ad instaurare un rapporto di lavoro, semplicemente parlando. Da cosa nasce cosa, si sa…

Col contatto diretto

Questo metodo è il più “facile”. Consiste semplicemente nel contattare direttamente persone che hanno già intenzione di vendere, in quanto hanno apposto un cartello di “vendesi appartamento” col loro numero nei pressi dell’immobile oppure lo hanno inserzionato sui portali internet più famosi o sui giornali locali.

In questo caso contattiamo direttamente il venditore, gli spieghiamo il nostro lavoro e gli proponiamo i nostri servizi.

Queste in breve sono le tre principali metodologie di acquisizione.

Sperando sempre di averti aiutato in qualche modo a farti conoscere un poco meglio il nostro lavoro, ti invitiamo aproseguire nella lettura.

Come si valuta una proprietà immobiliare

Per poter valutare correttamente un immobile bisogna innanzitutto avere esperienza sul territorio nel quale è ubicato l’immobile stesso ed una profonda conoscenza del mercato.

L’esperienza si ottiene ovviamente col tempo, lavorando sodo e bene, cercando ogni giorno di imparare, accrescere la conoscenza personale ed aggiornandosi.

La conoscenza del mercato va di pari passo con l’esperienza.

Un professionista serio si tiene aggiornato sull’andamento del mercato, la sua evoluzione, al fine di poter determinare, nel modo più preciso possibile, il valore delle diverse proprietà immobiliari.

Per cominciare con la valutazione si esegue una misurazione della superficie dell’alloggio e si procede all’esame dello stato conservativo della proprietà in oggetto e delle eventuali pertinenze. Dopodiché occorre visionare eventuali difetti strutturali, se necessita di opere di ristrutturazione e quali, si valuta la tipologia e lo stato del condominio all’interno del quale è ubicato, l’esposizione, la posizione all’interno del Comune, la distanza dai servizi e così via.

Ora l’agente immobiliare che deve procedere con la valutazione ha in mano quasi tutti gli elementi per poter dare una risposta al potenziale venditore.

Cosa manca ancora? Conoscere il range entro il quale vengono valutati gli immobili al metro quadro in quella determinata zona.

Espresso nella valuta corrente, questo valore, insieme alla profonda conoscenza del mercato, delle tipologie di immobili ed i vari fattori che vanno ad incidere sul prezzo finale, rappresenta la base di partenza su cui calcolare il prezzo di vendita della vostra proprietà.

Si tratta di valori che variano costantemente nel tempo, è quindi necessario tenersi aggiornati per quel che concerne i prezzi di vendita di proprietà simili nella medesima zona.

L’Agenzia delle Entrate stila, con cadenza semestrale, una tabella dove sono indicati i valori al metro quadro delle varie città italiane, suddivise per zone. Per poter visionare nella sua integrità la tabella, vi invitiamo a visitare il loro sito sulla pagina della banca dati delle quotazioni immobiliari.

Per praticità vi riportiamo anche la tabella relativa alla nostra zona, che trovi qui.

Questi valori, puramente indicativi di un mercato sempre in movimento, servono come riferimento per gli esperti del settore al fine di procedere con una giusta valutazione, ricordando che l’esperienza di un professionista sa leggere oltre il mero valore indicato in una tabella.

Per questo ricordiamo sempre ai nostri clienti che il miglior acquisto è affidarsi ad un professionista serio.

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Il prezzo di vendita

Una volta visionato e valutato l’immobile, si può procedere alla determinazione del prezzo di vendita.

A prima vista appare molto semplice: in fondo è necessario moltiplicare il prezzo al metro quadro per la superficie lorda dell’immobile. Ma non basta…

Altri fattori, come già visto, incidono sulla determinazione del prezzo di vendita. Per cominciare, nella tabella in cui l’Agenzia delle Entrate riporta i valori al metro quadro noterete che hanno un range entro il quale bisogna attenersi. Per esempio: in una determinata via i valori al metro quadro variano tra €. 2.500 ed €. 3.200. Come fare quindi per capire quale valore utilizzare? Qui entra in gioco l’esperienza.

L’agente immobiliare si basa, come già visto, sulla superficie lorda ma anche sullo stato di conservazione dell’immobile, la sua esposizione, la sua posizione all’interno del caseggiato e della zona di ubicazione, l’età dello stabile ed usa come termine di paragone altri immobili simili venduti nella zona.

A questo punto può procedere a stabilire il prezzo di vendita, in base al range descritto nell’esempio, attestandosi ad una cifra compresa tra €. 2.500 ed €. 3.200 al metro quadro.

Ora che il prezzo di vendita è stato calcolato, discutiamo col proprietario dell’immobile, cerchiamo di comprendere le sue esigenze e le sue aspettative, successivamente determiniamo ufficialmente il prezzo al quale la proprietà in oggetto verrà pubblicizzata e proposta al pubblico.

Un fattore molto importante da non sottovalutare è proprio il prezzo di vendita. Scontato, penserete, però dal prezzo, alla fine, dipende il destino dell’appartamento.

Lasciando da parte il recente periodo di crisi, vogliamo ricordare quanto lo stabilire un giusto prezzo, equo e non fuori mercato, sia incredibilmente necessario per rendere appetibile il vostro immobile. Non bisogna lasciarsi trasportare dai sentimentalismi o da falsi indizi.

Non è detto che se un appartamento nel palazzo a fianco al vostro, della stessa metratura è in vendita ad una determinata cifra, anche il vostro varrà lo stesso importo. Come spiegato sopra tanti sono i fattori da valutare e solo un esperto del settore sa valutarli nella giusta misura. Un immobile completamente fuori prezzo, il più delle volte, resterà invenduto per molto tempo.

Superficie lorda e netta

Vediamo qui di seguito l’esatta definizione di “superficie lorda di pavimento”.

Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), sentenza n. 559 del 5 febbraio 2015, sul concetto di superficie lorda di pavimento:

la superficie lorda di pavimento è “la somma delle superfici lorde di un fabbricato comprese entro il perimetro esterno delle murature di tutti i livelli abitabili o agibili, fuori o dentro terra degli edifici qualunque sia la loro destinazione d’uso, compresa la proiezione orizzontale dei muri delle scale fisse e mobili e dei vani ascensori”.

Sul sito della gazzetta ufficiale, così come su altri siti, si trovano gli articoli in dettaglio ed anche pagine con al loro interno un’ampia spiegazione in merito.

Quindi la superficie lorda, utile ai fini del calcolo del valore di una proprietà immobiliare, è costituita dalla superficie totale comprensiva dei muri interni ed esterni.

La superficie netta invece è ricavata dal semplice calcolo delle superfici calpestabili di una proprietà. Nel dettaglio, questa riportata di seguito, è la definizione di superficie netta o, più precisamente, “superficie utile abitabile o agibile”, riportata sul sito della gazzetta ufficiale:

Si definisce “superficie utile abitabile o agibile” (Sua) la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale n. 5/2010, oppure dei locali o ambienti di lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli ed eventuali scale interne all’unità immobiliare, e con esclusione di:

• a) murature, pilastri, tramezzi;
• b) sguinci, vani di porte e finestre;
• c) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
• d) cantine, soffitte ed altri locali accessori consimili;
• e) autorimesse singole;
• f) porzioni di locali, ed altri spazi comunque denominati, con altezza interna netta (Hin) inferiore a ml. 1,80;
• g) intercapedini e volumi tecnici;
• h) tettoie pertinenziali.

Il mandato a vendere

Fin ora ti abbiamo spiegato quali sono i passi da compiere per poter mettere in vendita il proprio immobile.

Come hai potuto leggere partiamo dalla valutazione, a cui segue la determinazione del prezzo di vendita, dopodiché procediamo con la compilazione di un mandato a vendere, documento necessario per ambo le parti.

Perché è necessario il mandato a vendere?

Perché si tratta di uno strumento importantissimo, atto a garantire al cliente venditore la serietà e l’impegno da parte dell’agenzia immobiliare nella cura della compravendita e per garantire all’agenzia immobiliare la reale intenzione del venditore di voler procedere alla vendita del proprio immobile.

Col mandato a vendere l’agenzia immobiliare si impegna a prenderesi cura dell’immobile in oggetto, attraverso la pubblicità, elemento essenziale per ogni attività, in quanto sa che dall’altra parte vi è la ferma e decisa volontà di vendere e sa che il venditore si fida del suo lavoro.

Inoltre dobbiamo aggiungere che un immobile in mano a tante agenzie diverse perde di attrattiva nei potenziali acquirenti.

Mettiti nei panni di una persona che è alla ricerca di un appartamento e, sfogliando gli annunci su internet, trova lo stesso immobile proposto da agenzie diverse magari a prezzi diversi…questo immobile perde di serietà.

Cosa faresti al posto di un acquirente che vede il tuo immobile nella situazione di cui sopra?

Unitamente al mandato l’agenzia deve necessariamente fornirsi dei documenti comprovanti l’effettiva proprietà dell’immobile, ossia di una visura catastale, dell’atto di provenienza, di una planimetria catastale, un riepilogo delle ultime spese ordinarie di condominio e dell’attestato di prestazione energetica.

Questi elementi servono per descrivere maggiormente l’immobile al potenziale acquirente e per redarre infine la proposta di acquisto.

Ricordati sempre di scegliere con estrema cura chi si occuperà del vostro immobile!